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地产开发商上半年销售超预期荐2股

2019-08-16 17:03:16来源:励志吧0次阅读

地产:开发商上半年销售超预期 荐2股 2018-07-09 类别: 机构: 研究员:

[摘要]

中资地产股继6月末急跌之后于7月首周持续承压,尽管期间人民币贬值有所放缓,且上市公司6月销售数据亮眼。市场方面仍担忧棚改货币化安置收紧对房地产行业的影响,以及中国宏观经济整体可能趋弱,我们认为房产税试点的进一步扩容可能成为下半年的政策方向,以有助于冷却购房者的买房热情。考虑到房产税试点扩容的不确定性以及人民币可能出现的进一步波动都将令脆弱的市场情绪对负面信息维持高度敏感,我们维持板块低配评级,20家核心上市开发商于今年上半年实现合约销售额平均同比增长 6%,显著超过行业平均(今年前五个月全国新房销量同比仅增长2. %,销售额同比增长12.8%),这也意味着行业集中度仍在持续提升。但我们注意到,开发商之间的销售增速存在显著分化,在这20家核心上市开发商中,共计有8家今年上半年的合约销售增速低于其平均 6%的同比增速,其中包括有行业龙头,如万科企业、中国恒大、龙湖地产和中国海外发展,我们认为可能的三大主要原因在于:1)开发商推货相对更集中在下半年;2)开发商在执行严格限价政策的一二线城市申请预售证时,希望尽力寻求利润率和现金流之间的平衡; )开发商受个别城市销售承压影响,如海南之于雅居乐。

根据这20家核心上市开发商于年初指引的今年全年合约销售目标,我们计算其今年下半年合约销售额的平均同比增速可能会放缓至18%。在我们覆盖的公司中,禹洲地产、龙湖地产、中国海外发展和远洋集团有望在今年下半年实现强劲销售增长。与此同时,在过去两年间积极拿地的开发商,如富力地产和合景泰富,也将抓紧时机尽快推货。此外,我们预计个别开发商,如中国金茂,有望在即将到来的8月中报期宣布上调全年合约销售目标。

中资地产股六月最后一周受棚改货币化收紧消息以及人民币快速贬值双重压力影响急速下滑,并且在七月首周继续震荡走低,期间人民币贬值步伐显著放缓、上市公司靓丽的六月销售数据也未能带来显著提振作用,尤其是我们还看到诸多正面信息,包括陆续有公司披露回购或是大股东增持,以及包括龙湖、旭辉等公司披露较大规模的公司债额度获证监会批准。我们在近期与机构客户的交流中,感受到比较集中的对于棚改货币化安置比例减少对房地产行业实际影响的担忧,以及中国宏观经济整体在贸易战下未来可能面临的趋势性走弱,同时我们也注意到本周开始市场出现关于房产税的担忧,而这与我们此前的预期相一致,在较为宽松的货币环境下,我们认为需要进一步的调控措施来对冲中国居民对于房价进一步上行的乐观预期,而房产税试点的进一步扩容可能成为下半年的政策方向。

经过连续两周大幅下跌,目前估值水平回到五年均值,四成净资产值折价,18年PE和PB分别为6倍和0.9倍。在8月中旬中报业绩来临前,看不到明显的支持板块向上的有效催化剂,市场进入了观察基本面可能发生变化的窗口期,房产税试点扩容的不确定性以及人民币可能出现的进一步波动都将令脆弱的市场情绪对负面信息维持高度敏感。我们维持板块低配评级,建议投资者逐步吸纳蓝筹股华润置地和龙湖地产。

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