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上海土地市场出现暖意 开发商拿地仍谨慎

2019-10-19 10:11:31来源:励志吧0次阅读

□本报记者 王进

上海房市的回暖和售房款的充裕,带动了房地产企业的拿地热情和政府部门的推地节奏,让去年末以来一度冰冷的上海土地市场也进入了回暖阶段。

5月以来上海新供应土地陆续推出,即使在五一期间,上海市政府依旧推出了5块住宅用地。根据同策咨询提供的数据,仅今年一季度,上海市规划和国土资源局出让110幅地块,共计515公顷。而金地集团溢价8成拿下并非位于市中心地位的青浦地块,以及绿地集团近10亿元追捧松江地块的举动,也让业界感到大有“地王回归”的暖意。

不过,中国证券报记者调查发现,大多数开发商“拥金过冬”的保守谨慎策略依然没有变。在昨日上海召开的“全球不动产资本俱乐部”中国年会上,主要来自上海和长三角地区的多家大中型房产企业负责人表示,“降低新开工面积,增加竣工面积,控制拿地速度和拿地成本”依然是上海乃至长三角地区的开发商的主要策略。

土地市场出现回暖

目前,上海的土地市场的确暖意融融。除政府推地节奏有所加快外,成交价格也出现好转。2008年,由于开发商资金链紧张和楼市低迷,上海土地市场频频出现流标,流标住宅用地比例达 8%。而今年一季度上海流标情况基本绝迹。同策咨询表示,与上海毗邻的南京、苏州等地的土地市场也出现新迹象。在南京,苏宁一季度一举拿下三幅地块,总建筑面积超过76万平方米。

中信证券分析师陈聪表示,目前不同储备的企业存在不同的拿地压力,有的来自项目断档压力,有的需要适度补充土地资源,有的存在毛利率下降压力。其中,尤其以项目少、土地储备不足的中小房地产企业的拿地压力大,在上海一季度房产企业购买土地的明细表中,虽然绿地集团、金地集团分别以9.57亿元和5.6亿元占了高价土地头两名,但更多的拿地企业则是湖山、天威等中小房企。

值得关注的是,上海一些开发企业还转换了拿地策略,从其他房地产企业手中直接拿地或者拿项目,如今年一季度,上海新黄埔置业从上海鸿泰房产手中以2.44亿元购得虹口区北外滩81街坊地块55%股权,上海浦程房地产发展公司从一家公司手中以4. 9亿元购得张家浜楔形绿地地块。

资金宽裕形成支撑

开发商在拿地策略上的变化来自住宅“去库存化”的迅速缓解和随之而来的资金链放松。摩根大通首席中国经济师龚方雄昨天在会议上表示,今年以来消费者购房踊跃,这让房屋住宅需要消化的量,就全国范围内,从原本的两年缩减到了7个月,很多城市的房产将从“供给过剩”转向短期“供给不足”。他还认为,由于消费者将流动性注入了市场,各地开发商又在积极购买土地,并助推整个房地产市场向好发展。二季度将成为私人资本进入房地产业的最好时机。

土地价格的回落让来自上海以外的开发商正在择机进入或扩大上海市场。西安润基投资公司财务总监滕忠表示,润基在西安的住宅和商业地产已经小有成就,目前希望借助行业调整的契机进入上海市场。而江苏新城地产总裁吕小平则对记者表示,新城目前正在寻求和基金合作来扩大商业地产市场,公司在上海的拿地策略是有自己的节奏,不会随着市场的冷热而轻易变化。

除了销售收入和定金的支撑外,房产分析师薛建雄表示,信贷资金面的充裕也是开发商底气加强的原因。他表示,以温州为例,去年资金最为紧张时地下钱庄的月利率达到7%,在如今银根大幅放松的情况下,月率不到0.7%的中小额贷款都已非常容易贷到,使得大量的温州资金无处可去。

地产商依旧警惕

不过大型房地产企业没有被当前的楼市冲昏头脑,对去年差点压垮企业的“土地存货”依然心有余悸。昨日,一名不愿透露姓名的国内大型房地产企业的总裁对中国证券报记者表示,集团目前决不会轻易出手拿地,公司高层甚至对未来楼市的发展“十分困惑”,“主要是无法对后市的确定性做出判断,现在这么热的一段涨幅过后,下一步会怎么走”。他认为,这种心态是目前业内大多数企业家的共同困惑。

该总裁表示,据他了解,目前有规模的房地产企业手中的土地存货依然可以支撑两到三年,不会轻易出现断档,而新购土地一般进入销售市场至少需要三年的开发,因此在当前不确定下的企业还是不会轻易拿地。他表示,虽然今年春天一波销售狂潮就帮企业消化了60%以上的库存,但整个市场的库存压力仍然很大。2007年的拿地潮下产生的新项目在2008年难以释放,大量项目在2009年扎堆上市,因此今年是开发商实现“去库存化”的关键一年,市场预售量将会持续上升。持有现金和快速的资金周转是不稳定经济环境下减少风险的重要方法,只有继续走“高性价比”的路线,才能进一步释放需求。

绿地集团总裁张玉良表示,虽然土地市场备受大家关注,但比较理性的企业还是会理性参与,不会盲目无限制拿地,不会出现2007年的地王。上海一季度非工业用地成交金额15.1亿元,总建筑面积49万平方米,虽然其中不乏如徐汇区斜土路街道地块这样的优质土地储备,但取得土地的基本都是上海当地房地产企业,且单块土地的平均面积都很小。

目前上海的土地推出速度与成交价格,依然与地王膨胀时期的2007年相差甚远,同策咨询人士表示,一季度上海推出地块所在区域仍然以郊县为主,其中嘉定、奉贤、闵行居多;从新增地块性质看,工业用地仍然占据主力,占全市供应量的6成以上。

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